验房收房怎么避免被坑？

jxjiaju

最全验房收房流程来了！



说说验房找谁、验房流程、应该验什么……争取无死角，无漏项，一文说到位。

全文较长，建议先收藏再慢慢看~

一、验房流程是怎样的？要提前做什么准备？


在验房前，首先要检查房屋合法性的证明资料，也就是书面验收。

确保具备交付条件后，才能进行验房流程，也就是现场验收。



1、书面验收
首先在物业公司索要房屋合法性证明资料，证明该小区达到交付条件，具备向购房者交房的条件。

体现在法律文件里，就是“两书一表一数一图”，尤其是“一表”：

两书：开发商必须提供省建设厅统一制订的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，两书原件可以带走。《住宅质量保证书》是开发商将新建成的住宅出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺的书面文件；《住宅使用说明书》是开发商对住宅各部分功能和标准作出说明，并提出使用注意事项的文件；
一表：《建设项目竣工验收备案表》，是房地产开发流程中的关门证照之一，房地产竣工验收合格的标志，收房中最应该注意的文件，表上的每一项都必须报房地产行政主管部门备案，缺少任何一项都不能入住；
一数：《房屋面积实测报告》，是退面积差价的主要依据，也要报房地产行政主管部门审核后用于房屋产权登记；
一图 ：管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构），是后续装修的重要依据，有时也附在《住宅使用说明书》中。

2、现场验收
最好在开发商通知的集中交付期验房，有物业对接人陪同，有的开发商还会提供快修队，可以现场解决的问题，能够立刻整改，更高效。

如果请验房师，一般需要提前预约，验房师在约定时间内上门查验后，根据查验结果出具验房报告书。

验完房觉得没问题，或者开发商解决了问题，再签署《入住交接单》，办理交接手续。



二、验房可以验出哪些问题？


想知道房子质量有没有问题，有没有以次充好、偷工减料、结构性问题？
想知道自己收到的房子和当初开发商承诺的是不是一样，面积有没有以小充大？
想知道房子的状况如何，后续想做的设计能不能实施？有没有不方正，影响家具摆放、做橱柜？


……以上等等，都可以通过验房查验出来。



不同的问题，还有不同的处理方式：



1、可以让开发商整改的问题


渗水漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落等较为常见的情况；
门窗变形、封闭性差，一般危害性不大，局部修整或替换即可；
水、电、暖、气等位置与生活要求不符，影响家具布置……


收房时查验出这类问题，可以要求开发商整改，否则留到自己装修时补救，会增加装修费用。



2、可以要求退房的问题


房屋主体结构不完善或质量不合格，也就是地基基础工程、地上主体部分，比如部分或全部承重体系载力不够，楼体有坍塌的隐患；
房屋防水工程、电气管线、上下水管线、供热等质量问题影响正常入住……


这些情况经相关部门鉴定确认后，购房者可以要求开发商解除合同或赔偿损失。





不过，也有很多人没验房，好像也没什么问题。

那么，不验房可以吗？





三、不验房可以吗？什么情况可以不验房？


1、可以不验房的情况


有两种情况，可以不验房，免得花冤枉钱：

第一是二手房，假如有问题，二手房在新房期，原房主得先解决才能入住，现存的问题，都是居住过程中，慢慢损耗产生的，就算查验出来，过完户原房主就不管了，只能靠后续装修解决；

第二是楼盘纠纷，本身就在维权中，开发商不作为，或者流程非常漫长，这种情况不如自己装修解决，效率更快。



2、建议验房的情况


理论上来说，开发商达到了购房合同中约定的交房条件，在交房时出具了必须提供的证照、文件，就可以签字收房，验房是购房者评估房屋质量的自主行为，不是必要项。

但是，精装房和毛坯房收房时，需要签署《入住交接单》以完成交房，但一旦签署，就等于认可了房子的质量，法律上会视为放弃争议的权利，开发商很容易推脱责任。

房子质量好还好说，质量差，还没开始装，就要开始修，还有扯皮、纠纷。

验房是让购房者在信息上与开发商基本对等，并且通过不验收合格就不收房的方式，制约开放商，查验出的质量问题还可以作为经济索赔的法律证据。

综上，对于大部分精装房和毛坯房，建议大家一定先验房再收房。



于是就又涉及两个问题：

有必要请验房师吗？

自己验房可以吗？





四、找谁验房？


目前我国验房师上岗必须持有资格证，大多数从事相关行业多年，作为社会第三方力量，能给购房者一定专业支持。

验房收费，和买房、装修的花费相比，不算贵，市场价大概在3~10元/平方米，按照建筑面积计费，不同地区略有不同，验房师从业年限、资质等级、专业水平、口碑也会对价格有一定影响。



1、怎么找验房师？


帮大家总结了以下几种：

业主群交流：一般是同小区的业主组建一个群，在群里互通信息，交房时可以一起拼团请验房师，享受价格优惠；
熟人推荐：装修过的亲朋好友推荐，有熟人证言和介绍，免去了自行寻找的麻烦；
装修论坛、平台：一些本地装修论坛、家装APP等，会有验房板块，或者用户会在平台上讨论，能够看到一些用户的使用反馈，辅助判断；
装修公司附带：有的装修公司为了吸引客户，会低价附带或赠送验房服务，不过这种验房一般是已经交房后的查验，检查出了问题也不能向开发商索赔。


2、怎么判断验房师靠不靠谱？


（1） 资质

验房公司资质：正规的验房公司应具备营业执照、税务登记证、组织机构代码证等营业资格以及合法的办公场地，可以到工商局网站查询是否有登记。
验房师资质：正规的验房公司，验房师都是统一注册、持证上岗，看是否有国家人力资源和社会保障部颁发的验房师职业证书，根据编号在中国职业培训与技能鉴定服务网是否可以查证；


（2）服务流程

有两个小细节可以判断：

服务时间：以100平米的毛坯房举例，将所有的项目查验完，一般需要2小时左右，如果时间过短，验房师有可能在敷衍了事，可以及时跟验房师沟通，必要时可以重新查验；
验房次序：比较专业的验房师，知识、经验丰富，验房过程一定是有先有后、秩序井然，可以提前和验房师沟通，查的顺序、查哪些，验房过程中发现验房师毫无章法也要及时沟通，避免漏验；


（3）工具完备

正规的验房师服务时，工具一定会比较完备、专业，通常都会有两米靠尺、塞尺、内外直角检测尺、空鼓锤、验电器等等工具。